租房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)

回望過(guò)去的幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，然而去年930新政之后各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛一個(gè)急剎車(chē)，年末高層又放出消息，明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”國家定位，再加上今年春節后三四月間的房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪收緊，幾輪下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)現在出現了一個(gè)很好玩的現象，這個(gè)現象就是房?jì)r(jià)處于了一個(gè)高位橫盤(pán)的階段，各個(gè)城市普遍出現的現象是有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高，但是房地產(chǎn)的銷(xiāo)量卻處于低迷。

但是，問(wèn)題來(lái)了，這個(gè)問(wèn)題就是對于剛剛工作不久的90后年輕人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房變成了一個(gè)浩大的工程，不僅需要年輕人自己上馬，家里的父輩、祖父輩的人可能都要出現，集全家人之力去購房，只是面對著(zhù)高房?jì)r(jià)，中國將有可能出現一種現象，未來(lái)，租房將會(huì )取代買(mǎi)房成為年輕人房屋首選。根據鏈家的統計數據，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，當中新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員成為這個(gè)群體的主體。

而隨著(zhù)中國經(jīng)濟的發(fā)展，以及房地產(chǎn)購買(mǎi)難度的增加，租房居住將會(huì )成為一種必然的趨勢。鏈家預計，未來(lái)10年，我國租房市場(chǎng)租金交易額將接近3萬(wàn)億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬(wàn)億元，租賃人口達到2.7億人，一線(xiàn)城市租金交易額將超萬(wàn)億元。今天我們就來(lái)聊聊，租房時(shí)代真的來(lái)了嗎?

一、中國的租房市場(chǎng)問(wèn)題到底出在哪了?

從國際經(jīng)驗來(lái)看，租房是世界各國滿(mǎn)足居住需求的主要來(lái)源，美國有接近40%的人口居住在出租房里面，而日本的主要大城市住在出租房的比重超過(guò)了40%，而德國、瑞典等發(fā)達國家的租房比例達到了50%。相比于國際市場(chǎng)40%-50%的租房居住比例，中國租房的人口只有21%實(shí)在是有些奇葩。這一方面是中國人居家傳統思維的一種體現，對于中國人而言，房子意味著(zhù)居者有其屋，意味著(zhù)有一個(gè)家，所以對于買(mǎi)房中國人持了一個(gè)極度熱衷的態(tài)度，但是另一方面中國租房市場(chǎng)發(fā)展的嚴重落后，也是大家不愿租房的主要原因。

一是租房市場(chǎng)的發(fā)展嚴重滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)。在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以說(shuō)緣起于上個(gè)世紀九十年代，九十年代晚期之后，由于福利分房的取消，居住并購買(mǎi)住房成為了一種大家的主要房屋取得方式，然而當時(shí)國家的思路還是利用住房公積金制度將原先的福利分房變成貨幣補貼的形式，從而降低企業(yè)和單位的負擔，但是主要的政策傾斜依然是買(mǎi)房而不是租房。所以中國在沒(méi)有任何控制的情況下自發(fā)形成了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)不僅沒(méi)有房地產(chǎn)新房市場(chǎng)成體系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理機構，更別談什么標準了。最終的結果就是租房市場(chǎng)形成了一種純自發(fā)的市場(chǎng)，房源老舊，配套設施低劣不說(shuō)，房地產(chǎn)的各種虛假中介可謂是四處橫行，房地產(chǎn)租房市場(chǎng)非?；靵y，在這種極度混亂的狀態(tài)下，野蠻生長(cháng)的結果就是租房市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展嚴重不匹配。

二是房地產(chǎn)價(jià)格高漲導致了租金回報率極低。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲，結果導致了中國的租房與買(mǎi)房呈現出了嚴重的倒掛現象，在十年前在普通二三線(xiàn)城市的一套房的房租基本上和貸款買(mǎi)這套房的月供可以相互抵消。然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，在大量的一二線(xiàn)城市，核心城區的住宅平均租金回報率(年租金/住房總價(jià)格)只有1%左右，即使是所謂的商住公寓這個(gè)租金回報率也不到2%。在如此低的租金回報率的狀態(tài)下，資金面基本上失去了進(jìn)入租房市場(chǎng)的興趣，就像股市一樣，股民炒股為的是賺取股票的炒作收益而不是股票分紅，房市也出現了大家買(mǎi)房除了自住之外主要是為了投資收益，而不是租金收入。這種投機思想盛行的氛圍下，導致了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的嚴重發(fā)展不足，而像美國等發(fā)達國際的住房平均租金回報率則在7%左右，過(guò)低的租金回報率激發(fā)了炒作行為的盛行。

三是附加在房地產(chǎn)上的公共服務(wù)過(guò)多。在中國由于有獨特的戶(hù)籍政策，讓房子除了居住之外被附加了過(guò)多的非房地產(chǎn)利益，比如說(shuō)大家大規模炒作的學(xué)區房，就是因為住房的落戶(hù)與學(xué)生的學(xué)區高度掛鉤，結果很多人買(mǎi)房根本不是為了居住，而是為了房子所附帶的學(xué)區。雖然政策上沒(méi)有以明文的形式說(shuō)明不準租房的人入學(xué)，但是現行的學(xué)生上學(xué)政策往往讓租金住房的人無(wú)法享受到房子的優(yōu)質(zhì)教育資源，這種極不公平的待遇導致了大量租房家庭的子女無(wú)法就近入學(xué)，從而也導致了房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展短板。

二、年輕人長(cháng)期租房會(huì )成為趨勢嗎?

面對著(zhù)中國租房市場(chǎng)發(fā)展的嚴重落后，但是年輕一代尤其是90后一代卻迫不得已面對著(zhù)租房的選擇的時(shí)候，這種嚴重的供給與需求的不對等讓租房市場(chǎng)出現了更多的發(fā)展可能性。其中一種可能性就是青年公寓式住房的盛行，近年來(lái)，面對著(zhù)住房需求尤其是年輕人住房需求的盛行，在中國出現了青年公寓這種新生事物，在筆者剛剛工作的那段時(shí)間，各類(lèi)青年公寓比起破舊的老公房更加吸引了當時(shí)的筆者，何謂青年公寓呢?

青年公寓分成兩類(lèi)：一類(lèi)是青年集中式公寓。以筆者自己親身感受過(guò)的自如、魔方、you+等青年公寓的玩法，青年公寓往往是一棟面積幾千平方米的小樓被這些青年公寓劃分成了20平米左右的一個(gè)個(gè)獨立房間，房間面積不大，但是麻雀雖小五臟俱全，里面除了專(zhuān)門(mén)的臥室之外，往往還配有獨立衛生間，甚至有一個(gè)小客廳，條件好的還有小陽(yáng)臺。這些齊全的功能成為了他們吸引年輕人目光的一種有效手段，此外，正如同國外青年旅社的配置方式，除了齊全的內部居住環(huán)境之外，共享空間成為了青年公寓的關(guān)鍵，在不少的青年公寓里咖啡廳、健身房、桌球臺、讀書(shū)區、甚至戶(hù)外院子都成為了標配，在大的青年公寓甚至有專(zhuān)門(mén)的食堂。

另一類(lèi)是居民小區改裝式公寓。某些小區可能還是傳統的住房，但是類(lèi)似于自如、優(yōu)客逸家等租賃平臺會(huì )將小區內一百多平的房子從房東手上長(cháng)期整租下來(lái)，在法律允許的范圍之內對房子進(jìn)行改造，從而將房子改裝成為既具有公共空間，又有獨立空間的隔間房，可能一套房子里面居住了四五個(gè)年輕人，他們在一個(gè)屋檐下共同生活，成為了一種獨特的生活方式。

這種由專(zhuān)業(yè)化租賃機構進(jìn)行的租房革新正在很多一二線(xiàn)城市快速發(fā)展起來(lái)，這些機構的出現在某種程度改變了原先房屋品質(zhì)太差，房屋供應短缺，房屋管理不足，租客缺乏安全感等一系列痛點(diǎn)，正在成為不少城市的一種潮流，再加上支付寶等巨頭滲入的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，由芝麻信用來(lái)抵消原先的房屋付三押一的押金問(wèn)題，讓房地產(chǎn)租賃具備了更多的可能性。對于很多剛剛畢業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，這些青年公寓將會(huì )是他們的首選，如今一線(xiàn)城市在過(guò)去的四年中，首次購房人群年齡從30歲推遲到了34歲，這就意味著(zhù)年輕人大學(xué)畢業(yè)之后可能有將近10年甚至更長(cháng)的時(shí)間停留在租房階段里。

面對著(zhù)工資趕不上房?jì)r(jià)的現實(shí)矛盾，租房時(shí)代已經(jīng)不可避免的到來(lái)了，面對著(zhù)現實(shí)可能年輕人們只能選擇默默承受靜等市場(chǎng)的自我改變。