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導讀：這13個(gè)項目均位于熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市。根據公開(kāi)信息查看，售價(jià)最低的項目為6800元 平方米，售價(jià)最高可達23000元 平方米。對比售價(jià)，如果僅參照公告中的作價(jià)和可售面積粗略計算，這筆收購相當劃算。
“也許會(huì )略貴一些，應該也不會(huì )超過(guò)兩千元/平方米（融創(chuàng )中國收購萬(wàn)達文旅項目基礎成本單價(jià)，未算負債）。”融創(chuàng )中國一位人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。融創(chuàng )收購萬(wàn)達文旅、酒店項目并購案引起業(yè)內極大關(guān)注。而孫宏斌這筆買(mǎi)賣(mài)究竟買(mǎi)得是否劃算也成為關(guān)注焦點(diǎn)。
7月11日早間，融創(chuàng )中國發(fā)出公告正式披露，融創(chuàng )房地產(chǎn)（本公司之間接全資附屬公司，作為買(mǎi)方）與大連萬(wàn)達商業(yè)（作為賣(mài)方）訂立框架協(xié)議。據此，買(mǎi)方同意收購，而賣(mài)方同意出售中國13個(gè)文化旅游項目公司（即目標項目公司）91%的權益和76家城市酒店（即目標酒店資產(chǎn)）100%的權益，代價(jià)分別約為人民幣295.75億元和人民幣335.9526億元。因此，合作事項的總代價(jià)約為人民幣631.7026億元。
看似非常“白菜價(jià)”的交易
根據公告，13個(gè)文化旅游項目總建筑面積合計約為5，897萬(wàn)平方米。其中，自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4，973萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。76家城市酒店總建筑面積合計約為324.9萬(wàn)平方米，總房間22，920個(gè)。如果僅按照文旅項目合計295.75億的交易對價(jià)粗略計算，萬(wàn)達出售的文旅項目平均樓面地價(jià)僅為約594.71元/平方米。對于此算法，21世紀經(jīng)濟報道詢(xún)問(wèn)了融創(chuàng )中國相關(guān)人士。該人士非常謹慎地表示，“也許會(huì )略貴一些，應該也不會(huì )超過(guò)兩千元/平方米。”
21世紀經(jīng)濟報道記者查閱了公告的13個(gè)文旅項目具體詳情。這13個(gè)項目均位于熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市。根據公開(kāi)信息查看，售價(jià)最低的項目為6800元/平方米，售價(jià)最高可達23000元/平方米。對比售價(jià)，如果僅參照公告中的作價(jià)和可售面積粗略計算，這筆收購相當劃算。
不過(guò)，由于萬(wàn)達文旅項目業(yè)態(tài)復雜，上述算法僅可參照。公告顯示，萬(wàn)達文化旅游項目包括萬(wàn)達文化旅游城和配套可供銷(xiāo)售住宅等業(yè)態(tài)的綜合地產(chǎn)項目。萬(wàn)達文化旅游城簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)達城，是萬(wàn)達集團首創(chuàng )的特大型文化、旅游、體育、商業(yè)綜合項目，包括萬(wàn)達茂、大型室外主題樂(lè )園、舞臺秀、酒店、酒吧街等業(yè)態(tài)。
此外，也不能忽略這筆收購中的其他成本。比如，公告明確顯示，就13個(gè)文化旅游項目中已建成及將繼續持有的物業(yè)，目標項目公司將委托賣(mài)方運營(yíng)及管理該等物業(yè)。已進(jìn)行商業(yè)營(yíng)運的項目將根據賣(mài)方原計劃運營(yíng)及管理；對于未來(lái)新開(kāi)業(yè)項目，其經(jīng)營(yíng)計劃及運營(yíng)目標應在買(mǎi)方批準后執行及確定。此外，十三個(gè)文化旅游項目的管理成本由目標項目公司承擔及每個(gè)目標項目公司每年向賣(mài)方支付人民幣5，000萬(wàn)元的管理咨詢(xún)費，合同期限為20年。另外，萬(wàn)達還在其公告中明確表示，需要融創(chuàng )中國承擔現有貸款部分。
不過(guò)，精于并購的融創(chuàng )明確在公告中表示，考慮到（其中包括）不時(shí)的資金需求及市場(chǎng)環(huán)境，本公司預期以項目公司股東投入的資本、銷(xiāo)售項目物業(yè)的所得款項及╱或該等項目可能籌集的銀行融資撥付文化旅游項目的發(fā)展成本。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，對于13個(gè)文旅地產(chǎn)的土地價(jià)值、按照樓面價(jià)計算接近300億的對價(jià)收入5000多萬(wàn)平米，主要看其中的核心文旅地產(chǎn)運營(yíng)情況，目前看這些土地價(jià)格都非常低、運營(yíng)成本很低，地方政府犧牲了巨大的土地收益引入主題地產(chǎn)。后續這些地塊的可售出部分價(jià)值非常高。
評價(jià)公司謹慎減持
有著(zhù)“并購王”之稱(chēng)的孫宏斌近年來(lái)土地收購成本都非常之低。根據申萬(wàn)宏源的統計，融創(chuàng )中國于2015年以總代價(jià)300億元新增項目約30個(gè)；2016 年以1000億元新增項目約150個(gè)；2017 年上半年預計土地購置費用仍超過(guò) 300億元，土地儲備已覆蓋50余個(gè)城市，權益面積達5500萬(wàn)平方米。平均土地成本為5800元/平方米。
與之相對應的是，融創(chuàng )中國有著(zhù)強大的銷(xiāo)售能力。公開(kāi)數據顯示，融創(chuàng )中國繼2016年實(shí)現合約銷(xiāo)售金額同比大幅增長(cháng)121%之后，于2017年上半年延續強勁態(tài)勢，合約銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)94%至1090億元。相比其2100億元（同比增長(cháng)40%）的2017年全年銷(xiāo)售目標完成率達52%。
不過(guò)，由于融創(chuàng )中國近期頻繁收購，并受樂(lè )視資金鏈危機影響，一些評級機構擔憂(yōu)融創(chuàng )中國的杠桿率使用過(guò)高問(wèn)題，一些機構在這次收購后給予了謹慎減持。申萬(wàn)宏源表示，需要注意的是，融創(chuàng )的高杠桿將有可能使其在日趨收緊的預售證限價(jià)發(fā)放情況下更傾向于妥協(xié)，而這將會(huì )顯著(zhù)侵蝕項目的利潤率。預計公司中期業(yè)績(jì)疲弱，且杠桿率將較去年底進(jìn)一步上升（2016年末為208%，2015年末為76%）。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不甚明朗的前景，大額投資樂(lè )視隱含的風(fēng)險，以及巨額收購萬(wàn)達文旅及酒店項目，都進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)對公司資產(chǎn)負債表以及盈利能力的擔憂(yōu)。
國際評級公司標普也表示，融創(chuàng )中國控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“融創(chuàng )控股”）延續了2016年以來(lái)的激進(jìn)擴張步伐。據估算，包括此次收購萬(wàn)達商業(yè)資產(chǎn)在內，融創(chuàng )控股2017年以來(lái)用于收購土地（通過(guò)公開(kāi)競價(jià)和并購）、投資非核心業(yè)務(wù)（包括投資樂(lè )視系公司和鏈家）的支出已達1200億元。這些支出已經(jīng)超過(guò)其2017年1至6月包括合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售額在內一共1089億元的合同銷(xiāo)售額。
標普稱(chēng)，在大規模收購土地及擴張非核心業(yè)務(wù)之后，融創(chuàng )控股的財務(wù)杠桿有可能進(jìn)一步惡化。
