MBA關(guān)注：房產(chǎn)電商模式之辯：如何觸及服務(wù)實(shí)現變輕？

巨頭涌動(dòng)下的 房屋交易群像

分析認為，現在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷(xiāo)，但并未真正介入到交易的服務(wù)中去。京東和阿里也是如此，兩家借助自身?yè)碛械木薮罅髁咳肟?，向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶(hù)和流量，并獲取一定收益。但亮點(diǎn)是，阿里的租房業(yè)務(wù)，有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài)。

房產(chǎn)電商的黃金時(shí)期如白駒過(guò)隙，而互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東相繼宣布介入，令這類(lèi)模式再度引起業(yè)界關(guān)注。

近期，京東召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )稱(chēng)，京東商城房產(chǎn)頻道已經(jīng)正式上線(xiàn)。目前有82家開(kāi)發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及2027個(gè)項目，覆蓋超過(guò)20個(gè)城市。21世紀經(jīng)濟報道在京東房產(chǎn)頻道看到，其頗似房天下線(xiàn)上信息展示平臺。從京東宣傳的內容看，上線(xiàn)后的京東房產(chǎn)將會(huì )使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場(chǎng)。頻道熱門(mén)分類(lèi)包括：最新開(kāi)盤(pán)、普通住宅、別墅和商業(yè)辦公;戶(hù)型則有一居室、兩居室、三居室和四居室及以上。包括北京壹號院、興創(chuàng )榮墅等近期開(kāi)盤(pán)項目在頻道主頁(yè)尤為顯眼。

作為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)巨頭，京東進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)能否讓房產(chǎn)電商再度迎來(lái)春天?中國房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長(cháng)相國良認為，房產(chǎn)電商模式興起于2012年，目前該模式已走向衰落。“這主要是因為房產(chǎn)電商模式深受政府調控影響。各地政府叫停了以開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為主的電商模式，這被認定為對市場(chǎng)秩序有影響。對于京東及阿里，如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節，要走的路比較長(cháng)。”

形成流量入口

從目前公布的計劃看，京東房產(chǎn)電商更多是充當流量入口角色。

京東房產(chǎn)表示，京東還將推動(dòng)房產(chǎn)與電商的全新融合。消費者可以通過(guò)京東“京X計劃”背后多個(gè)流量入口了解眾多開(kāi)發(fā)商推出的房源。此外，京東還將通過(guò)整合京東營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)、供應鏈等能力，為購房者提供多周期服務(wù)。

目前，用戶(hù)可以通過(guò)京東APP瀏覽其房產(chǎn)頻道相關(guān)內容，首批房源包括一線(xiàn)城市及諸多省會(huì )城市。

“京東目前的做法，僅僅是剛剛上線(xiàn)了內容，和若干渠道分銷(xiāo)商合作，導出去用戶(hù)和流量成交變現。距離真正介入交易服務(wù)還很遠。”相國良表示。

對于房產(chǎn)電商的行業(yè)生態(tài)，58集團高級副總裁、安居客COO葉兵在接受21世紀經(jīng)濟報道專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)曾表示，“整個(gè)行業(yè)主要分成兩個(gè)重要角色。一是平臺的信息發(fā)布方，或者說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上的信息匹配通道，類(lèi)似58同城、趕集網(wǎng)、安居客;另外是充當經(jīng)紀公司互聯(lián)網(wǎng)的線(xiàn)上平臺，成為經(jīng)紀公司的合作伙伴。”

葉兵表示，58同城陸續收購了安居客、趕集網(wǎng)，但仍然不改變其專(zhuān)注房地產(chǎn)中介線(xiàn)上信息分享平臺的本質(zhì)，定位仍然是互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺。

相國良認為，房屋交易的特點(diǎn)是周期長(cháng)，交易標的價(jià)值大，非標準化和幾乎沒(méi)有什么復購。對于新房來(lái)講，一面是供給方相對集中，另一面是買(mǎi)房人相對分散，一二手聯(lián)動(dòng)的互聯(lián)網(wǎng)O2O平臺，價(jià)值在于供給端的整合效率提升和需求端的渠道匹配，但這并非真正意義的電商。對于二手房來(lái)講，買(mǎi)賣(mài)雙方均分散，房屋交易的特點(diǎn)，決定著(zhù)不可能去中介化，交易雙方中間的居間服務(wù)是非常有價(jià)值的。二手房沒(méi)有所謂的電商模式。

仍在摸索

對于線(xiàn)上平臺，房地產(chǎn)行業(yè)內曾歷經(jīng)多輪探索，但多以失敗告終。此次京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭的介入模式能否走遠?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示有待觀(guān)察，京東作為BAT之外的大流量平臺，的確有很大的消費群體，但與房地產(chǎn)相比，交易單均價(jià)值低。電商大額交易目前看，支付方式、交易習慣都不存在。此前，BAT也有大規模房地產(chǎn)領(lǐng)域的嘗試，但到目前為止，均談不上成功。包括多年前百度與萬(wàn)科等在大數據領(lǐng)域的合作也不了了之。

張大偉認為，從京東宣傳的內容看，上線(xiàn)后的京東房產(chǎn)將會(huì )使房地產(chǎn)行業(yè)與電商行業(yè)產(chǎn)生融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)三大市場(chǎng)。但事實(shí)上，京東的優(yōu)勢在物流配送，而當下商業(yè)地產(chǎn)在電商的沖擊下，主要拳頭產(chǎn)品是體驗性經(jīng)濟，商業(yè)地產(chǎn)更強調不可替代的體驗，比如母嬰、教育、餐飲等。作為服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，目前京東能提供給交易雙方的內容不算很多。此外，從房地產(chǎn)行業(yè)角度看，供需結構沒(méi)有變化，包括租賃行業(yè)，目前各種資本都在期望摸索出一個(gè)輕資產(chǎn)模式，但到目前為止還沒(méi)有出現成功的苗頭。

相國良則表示，單純的房產(chǎn)電商模式必然退出市場(chǎng)。其原因，早期房產(chǎn)電商模式只是變相成為開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的工具，比如刷卡認籌、前期鎖定客戶(hù)等;其次，房產(chǎn)電商是開(kāi)發(fā)商追求互聯(lián)網(wǎng)渠道效果化的結果，但跳單、內外勾兌等現象不排除存在;再有就是，新模式的根本應該有利于效率的提升和買(mǎi)賣(mài)雙方成本降低，信息更加對稱(chēng)地獲取，而當前的房產(chǎn)電商反而成了開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的工具，顯然并不會(huì )有這樣的結果。

相國良認為，現在的房產(chǎn)電商更像是渠道分銷(xiāo)。比如房天下的新房分銷(xiāo)，平安好房針對保險經(jīng)紀人做分銷(xiāo)，安居客也在做。“他們都不是真的介入到交易的服務(wù)中去。行業(yè)都是雷聲大，雨點(diǎn)小，交易這條路，他們暫時(shí)應該走不通，也不是上來(lái)就能干的。”

對于京東和阿里進(jìn)軍房地產(chǎn)，相國良認為，兩家借助自身?yè)碛械木薮罅髁咳肟?，向房地產(chǎn)行業(yè)提供用戶(hù)和流量，并獲取一定收益。如果想介入到房產(chǎn)交易和服務(wù)環(huán)節，要走的路太長(cháng)，不太符合兩家平臺的特點(diǎn)。

“當然亮點(diǎn)是，阿里的租房業(yè)務(wù)，有可能基于支付寶等重建租房領(lǐng)域的信用交易生態(tài)，目前阿里租房業(yè)務(wù)體驗也褒貶不一，需要時(shí)間加以?xún)?yōu)化和驗證。”相國良稱(chēng)。

國內知名房產(chǎn)中介的一名高管則指出，“房產(chǎn)電商的核心依然是在線(xiàn)下流程，房源和信任這兩塊，信任主要是線(xiàn)下服務(wù)體系。這塊如果做不好，房產(chǎn)電商依然做不起來(lái)。”